השקעות נדל"ן בישראל מול חו"ל

הדילמה הגדולה של המשקיע הישראלי: קרקע בטוחה בבית או הזדמנות מעבר לים? המדריך המלא להחלטה

כל משקיע נדל"ן ישראלי מגיע בשלב מסוים לצומת הדרכים הזה. מצד אחד, הוא מסתכל סביב על שוק הנדל"ן המקומי – המחירים הגבוהים, המיסוי המכביד והתשואות הצנועות – ומרגיש תסכול מסוים. מצד שני, הוא פותח את האינטרנט ומוצף במודעות נוצצות: "דירה באתונה ב-100,000 אירו עם 8% תשואה!", "בואו להשקיע בדובאי ללא מס הכנסה!", "הזדמנות נדירה בלב בודפשט!". הפיתוי גדול, ומעורר תחושה של התרגשות מהולה בחשדנות.

זוהי הדילמה הגדולה: האם להישאר ב"מגרש הביתי" המוכר והבטוח, או לצאת להרפתקה גלובלית בחיפוש אחר הזדמנויות גדולות יותר? אין תשובה אחת נכונה. הבחירה היא מסע אישי שתלוי באופי שלכם, במטרות שלכם ובתיאבון שלכם לסיכון. במדריך זה, נפרק את הטיעונים בעד כל אחת מהאפשרויות, נבחן את הסיכונים בעיניים מפוכחות, ונספק לכם את הכלים לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

המגרש הביתי: הטיעון בעד השקעה בישראל – יציבות, שליטה ושקט נפשי

השקעה בישראל היא ברירת המחדל הטבעית, ולא בכדי. היא מייצגת הרבה יותר מקרבה פיזית; היא מייצגת ביטחון פסיכולגי.

• יתרון השליטה וההיכרות: זהו אולי היתרון המשמעותי ביותר. אתם מדברים את השפה, מבינים את המנטליות, ומכירים את הניואנסים. אתם יודעים שבשכונה הזאת גרים סטודנטים ובשכונה ההיא גרות משפחות צעירות. אם יש פיצוץ בצנרת, אתם יכולים להיות בדירה תוך שעה. אתם יכולים לפגוש את השוכרים פנים אל פנים ולבחור אותם בעצמכם. הגורם הזה, שאפשר לכנותו "פקטור השינה הטובה בלילה", הוא בעל ערך עצום. 

• שוק עם "רצפה" גבוהה: למרות התנודות, שוק הנדל"ן הישראלי נהנה מיסודות איתנים: גידול אוכלוסין מתמיד והיצע קרקעות מוגבל. השילוב הזה יוצר ביקוש קשיח שמגן על ערך הנכסים בטווח הארוך ונותן "רצפה" גבוהה למחירים, גם בתקופות של האטה.

• מימון ובירוקרטיה פשוטים יותר: כישראלים, קל לכם לאין שיעור לקבל משכנתא מהבנק בתנאים טובים לרכישת נכס בארץ. התהליך המשפטי והבירוקרטי מוכר וסטנדרטי. אין צורך להתמודד עם מערכות חוק זרות, תרגום מסמכים או העברות בנקאיות בינלאומיות מורכבות.

החיסרון? התשואה הנמוכה יחסית על השכירות (לרוב 2.5%-4% נטו) והמיסוי הגבוה הם "המחיר" שאתם משלמים עבור כל היתרונות הללו. משקיעים רבים רואים זאת כדמי ביטוח עבור היציבות והשקט הנפשי.

שאלה : כיצד המצב הביטחוני והפוליטי בישראל משפיע על מעמדה כהשקעה "בטוחה"?
זוהי נקודה קריטית. באופן היסטורי, שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח חוסן מרשים בפני זעזועים ביטחוניים ופוליטיים. לאחר תקופות של אי-ודאות, השוק כמעט תמיד חזר לעלות, מונע על ידי הביקושים היסודיים החזקים. עם זאת, הסיכון תמיד קיים וצריך לתמחר אותו. משקיעים זרים רואים זאת כסיכון גבוה יותר, מה שמרחיק חלק מהם ותורם לשמירה על השוק "מקומי" יחסית. עבור המשקיע הישראלי, שמורגל במציאות הזו, הסיכון נתפס כחלק מ"כללי המשחק" והוא מגולם בתוך הפוטנציאל לעליית ערך ארוכת טווח.

ההרפתקה הגלובלית: הטיעון בעד השקעה בחו"ל – תשואה, גיוון והזדמנויות בקנה מידה אחר

השקעה בנדל"ן בחו"ל פותחת דלת לעולם שלם של אפשרויות, בקנה מידה שלעיתים קשה לדמיין מהפרספקטיבה הישראלית.

• המספרים פשוט טובים יותר (על הנייר): זוהי הסיבה המרכזית למשיכה. במחיר של הון עצמי לדירה בחדרה, אפשר לעיתים לקנות דירה שלמה באתונה או אוהיו. התשואה על השכירות יכולה להגיע ל-6%-8% נטו ואף יותר. בעוד שהתשואה בישראל בקושי מכסה את המשכנתא, תשואה כזו בחו"ל יכולה לייצר תזרים מזומנים חיובי ומשמעותי מהיום הראשון.

• פיזור סיכונים אמיתי: להשקיע רק בישראל זה כמו לשים את כל הביצים בסל כלכלי אחד. השקעה בחו"ל מאפשרת לכם לפזר את הסיכון. אם הכלכלה הישראלית תאט, ייתכן שהשוק האמריקאי דווקא יצמח. אם השקל יתחזק, ההכנסות שלכם באירו ירוויחו. זהו עיקרון בסיסי של בניית תיק השקעות בריא.

• מגוון אדיר של הזדמנויות: העולם גדול. אתם יכולים להשקיע בדירות נופש ביוון, בבתים פרטיים למשפחות בפרברי ארה"ב, בנדל"ן מסחרי בפולין, או בפרויקטים יוקרתיים בדובאי. מגוון האפשרויות מאפשר לכם להתאים את ההשקעה בדיוק לאסטרטגיה ולתקציב שלכם.

החיסרון? אתם מוותרים על השליטה הישירה. ההצלחה שלכם תלויה לחלוטין באיכות ובאמינות של אנשי המקצוע שתעסיקו במדינת היעד.

שאלה : אני משקיע מתחיל עם הון עצמי של כ-400,000 ש"ח. האם חו"ל היא האופציה היחידה שלי?
לא בהכרח, אבל היא בהחלט אופציה אטרקטיבית מאוד ברף כניסה זה. עם סכום כזה, קשה מאוד לרכוש נכס איכותי בישראל, בוודאי לא באזורי הביקוש. לעומת זאת, סכום זה יכול להספיק לרכישת דירה קטנה ואיכותית ביעדים כמו יוון, קפריסין או אזורים מסוימים במזרח אירופה, ולהתחיל לייצר הכנסה פסיבית. עם זאת, אפשרות נוספת בישראל היא לחבור למשקיעים נוספים במסגרת קבוצת רכישה או קרן השקעות, כדי להגיע לנכסים יקרים יותר.

בדיקת המציאות: מבט מפוכח על הסיכונים, המיסים והבירוקרטיה

לפני שמקבלים החלטה, חובה להוריד את המשקפיים הוורודים ולהבין את המורכבויות.